Bất động sản TP.HCM & vùng ven đã đến thời điểm xuống tiền chưa?

Nhu cầu giao dịch dần trở lại

Nguồn vốn đầu tư từ người dân, doanh nghiệp bất động sản đang bị “tắc” khi nguồn vốn vay từ ngân hàng đang bị siết chặt, khiến thanh khoản thị trường ở mức thấp nhất kể từ đầu năm 2022…

Tình hình thị trường bất động sản TP.HCM và vùng lân cận, đang có dấu hiệu hồi phục nhờ chính sách gỡ vướng Chính Phủ. Trong báo cáo về thị trường bất động sản nhà ở TP.HCM và vùng phụ cận quý 2/2023, Công ty Cổ phần Địa Ốc Kim Oanh (DKRA) đã ghi nhận một số tín hiệu tích cực, tạo đà cho sự hồi phục của thị trường bất động sản thông qua việc tháo gỡ các rào cản về chính sách pháp lý, giảm lãi suất và tăng cường giải ngân.

Cụ thể theo báo cáo quý 2/2023, nguồn cung đất nền TP.HCM và vùng phụ cận đã tăng gấp 2,3 lần với 867 nền, trong khi lượng tiêu thụ cũng tăng 4,8 lần với 378 nền giao dịch thành công. Đây là mức tăng đáng kể so với quý trước. Trong số đó, Bình Dương tiếp tục là địa phương dẫn đầu, chiếm 79% tổng nguồn cung và 87,6% tổng lượng tiêu thụ mới của khu vực TP.HCM và vùng phụ cận.

Về mặt giá bán, mặt bằng giá bán sơ cấp của đất nền không có nhiều biến động so với quý trước. Trong đó, TP.HCM vẫn là địa điểm có giá bán dự án mới cao nhất, dao động từ khoảng 42,1-74,7 triệu đồng/m2. Trong khi đó, thị trường thứ cấp ghi nhận mức giảm giá 10% – 12% so với cùng kỳ, đồng thời thanh khoản khá thấp, chủ yếu tập trung ở nhóm dự án chưa hoàn thiện pháp lý.

Dự báo thị trường 2023 từ chuyên gia

DKRA dự báo rằng nguồn cung đất nền trong quý 3/2023 có thể sẽ cao hơn so với quý 2/2023, với số lượng dao động từ 750-900 sản phẩm. Các dự án mới tập trung chủ yếu ở các tỉnh vùng ven như Bình Dương, Đồng Nai và Long An.

Dự kiến sức cầu chung trên thị trường sẽ tăng nhẹ so với quý 2/2023, tuy nhiên, khó có sự đột biến trong ngắn hạn. Mặt bằng giá sơ cấp dự kiến sẽ không có biến động so với 6 tháng đầu năm 2023.

Để kích thích giao dịch, nhiều chủ đầu tư đã áp dụng chính sách chiết khấu cho phương án thanh toán nhanh. Tuy nhiên, mức độ thanh khoản trên thị trường thứ cấp vẫn sẽ giữ ở mức trung bình, với giao dịch chủ yếu tập trung vào nhóm dự án đã hoàn thiện hạ tầng và pháp lý.

Trong phân khúc căn hộ, quý 2/2023 đã chứng kiến sự mở bán của 15 dự án mới, với nguồn cung mới khoảng 1.826 căn, tập trung chủ yếu tại TP.HCM và Bình Dương. Mặc dù nguồn cung mới đã tăng 33% so với quý trước, nhưng vẫn có sự sụt giảm đáng kể so với cùng kỳ năm 2022. Tỷ lệ tiêu thụ đạt khoảng 65% của nguồn cung mới, tương đương 1.179 căn.

Trong phân khúc căn hộ, tỷ trọng căn hộ hạng C đã tăng đáng kể, chiếm 39% tổng nguồn cung mới của toàn thị trường, và chủ yếu tập trung tại 3 thành phố trực thuộc tỉnh Bình Dương gồm Thuận An, Dĩ An và Thủ Dầu Một. Riêng tại TP.HCM, phân khúc căn hộ hạng A tiếp tục dẫn đầu, chiếm 91% tổng nguồn cung mới trong quý, với các dự án tập trung tại khu Đông và thành phố Thủ Đức.

Trên thị trường căn hộ, sức cầu dự kiến sẽ tăng so với quý 1/2023, nhưng vẫn ở mức thấp so với cùng kỳ năm trước. Lượng tiêu thụ của nguồn cung mới chỉ đạt khoảng 10% so với quý 2/2022. Giá bán căn hộ sơ cấp không có nhiều biến động, trong khi giá căn hộ thứ cấp tiếp tục sụt giảm, mặt bằng giá bán căn hộ thứ cấp ghi nhận mức giảm phổ biến từ 3% đến 7% so với quý trước, tuy nhiên, thanh khoản vẫn ở mức thấp.

Phân khúc cao cấp giảm sức mua

Về phân khúc nhà phố và biệt thự, đã có 155 căn mở bán từ 11 dự án, giảm 41% so với quý trước và giảm 6% so với cùng kỳ năm trước. Sức cầu trên thị trường ở mức rất thấp, với lượng tiêu thụ chỉ đạt khoảng 1% so với cùng kỳ, và giao dịch chủ yếu tập trung vào nhóm sản phẩm dưới 5 tỷ đồng/căn.

Thị trường sơ cấp ghi nhận mức giảm giá 5% – 7%, trong khi thị trường thứ cấp giảm 9% – 11% so với đầu năm, tuy nhiên, thanh khoản thị trường vẫn ở mức khá thấp. Một số chủ đầu tư đã áp dụng chính sách cam kết thuê lại và chiết khấu từ 20% – 30% cho phương án thanh toán nhanh nhằm kích thích giao dịch, tuy nhiên, khó khăn trong tiếp cận vốn ngân hàng vẫn là vấn đề đối mặt với nhiều doanh nghiệp bất động sản.

Vướng mắc về pháp lý là một trong những nguyên nhân khiến nhiều dự án nhà ở thương mại tại TP.HCM gặp khó khăn, khiến nguồn cung bị hạn chế. Khi các vấn đề liên quan đến tiền bạc và pháp lý được giải quyết, thị trường bất động sản sẽ trở nên sôi động hơn khi người mua và người bán có thể gặp gỡ nhau.

Tại hội thảo quốc tế về tiềm năng phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam, TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, đã đưa ra dự báo về diễn biến của từng phân khúc bất động sản. Ông cho biết phân khúc căn hộ chung cư hiện đang chiếm tỷ trọng cao nhất trên thị trường bất động sản nhà ở (chiếm khoảng 90% nguồn cung nhà ở thương mại). Dự kiến, phân khúc căn hộ cao cấp và hạng sang sẽ tiếp tục tăng, trong khi phân khúc căn hộ trung cấp và bình dân sẽ có tỷ lệ hấp thụ thấp hơn do nguồn cung hạn chế. Mặt bằng giá căn hộ dự kiến sẽ tiếp tục tăng.

Phân khúc nhà biệt thự và liền kề cao cấp dự kiến sẽ khó có sự đột phá trong ngắn hạn, trong khi lượng giao dịch tích cực dự kiến sẽ xảy ra trong giai đoạn 2023-2025. Đối với phân khúc đất nền, các khu đô thị cũ của các thành phố lớn dự kiến sẽ không có biến động lớn về giá cả và lượng giao dịch do quỹ đất ngày càng khan hiếm và số lượng vị trí đắc địa giảm. Tuy nhiên, các khu vực lân cận và đô thị vệ tinh, đặc biệt là xung quanh Hà Nội và TP.HCM, dự kiến sẽ tiếp tục có các đợt tăng giá cục bộ và lượng giao dịch do chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư và đất đô thị.