Giá chung cư Hà Nội chưa thể hạ nhiệt

Mặc dù lãi suất cao và hạn chế tín dụng, giá căn hộ chung cư mới ở Hà Nội vẫn duy trì ở mức cao. Thị trường cho thấy, trong khi nhiều phân khúc khác gặp khó khăn và phải bán lỗ, giá căn hộ chung cư ở Hà Nội vẫn không có dấu hiệu giảm.

Nguyên nhân gia tăng giá căn hộ có nguồn gốc từ tình hình thị trường hiện tại, theo nhận định của ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS). Thị trường chung cư tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh vẫn đang thiếu nguồn cung mới và dự án mới so với nhu cầu thực tế.

Các phân khúc như căn hộ chung cư trung cấp, bình dân và bất động sản thương mại tốt vẫn có giao dịch, do đó khả năng giảm giá là rất khó, đặc biệt khi nguồn cung bất động sản vẫn khan hiếm – ông Đính cho biết.

Ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch thường trực Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cũng cho rằng việc thời gian thẩm định pháp lý và hoàn thiện hồ sơ cấp phép dự án kéo dài đã làm tăng chi phí. Điều này cũng làm cho các dự án mở bán sau khó giảm giá hơn các dự án cùng phân khúc trước đó. Vì vậy, nếu nguồn cung bất động sản mới vẫn khan hiếm và nguồn vốn tín dụng chưa thông suốt, giá bán căn hộ chung cư sơ cấp sẽ khó giảm.

Theo số liệu của CBRE, trong quý II/2023, nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội duy trì ở mức thấp, ghi nhận khoảng 1820 căn hộ từ 9 dự án. Trong đó, chỉ có 2 dự án mở bán đợt đầu, còn lại là các dự án mở bán sau đó. Điều này là do những thách thức vĩ mô hiện hữu và tổng nguồn cung mới trong nửa đầu năm 2023 giảm hơn 53% so với cùng kỳ năm trước.

Phân khúc căn hộ cao cấp và trung cấp chiếm tỷ trọng lớn trong tổng nguồn cung mới. Về vị trí, khu vực phía Tây tiếp tục chiếm ưu thế với số lượng căn hộ mới mở bán tại Hà Nội trong quý II/2023 và nửa đầu năm 2023.

Mặc dù lượng căn hộ mới mở bán khiêm tốn, số lượng căn hộ bán ra cho thấy một số tín hiệu tích cực khi vượt quá nguồn cung mới cả trong quý II và nửa đầu năm 2023. Tổng số căn hộ chung cư đã được bán ra tại thị trường Hà Nội trong 6 tháng đầu năm nay là gần 4.280 căn hộ.

Tuy nhiên, con số này vẫn thấp hơn so với các số liệu trước đó, giảm 60% so với tổng số căn hộ bán được trong nửa đầu năm 2022. Các dự án chung cư phát triển tại các khu đô thị vẫn thể hiện khả năng hấp thụ tích cực và đóng góp lớn vào tổng số căn hộ bán được trong nửa đầu năm 2023.

Dự kiến, trong những tháng cuối năm 2023, nguồn cung căn hộ tại Hà Nội sẽ được cải thiện. Thống kê của CBRE cho thấy, hơn 6.300 căn hộ mới sẽ được mở bán, nâng tổng nguồn cung mới trong năm 2023 lên 10.500 căn.

Phần lớn số căn hộ mở bán mới sẽ đến từ các đợt tiếp theo của dự án tại khu đô thị phía Tây Hà Nội và thuộc phân khúc cao cấp. Do đó, giá căn hộ trung bình được dự báo sẽ duy trì trong khoảng 47 – 49 triệu đồng/m2 vào cuối năm 2023, tương đương mức tăng trưởng 5% theo năm.

Dù nhiều người kỳ vọng về “đáy” của bất động sản, thị trường căn hộ không có vùng “đáy” do giá căn hộ sơ cấp vẫn tiếp tục tăng, nguồn cung khan hiếm và chi phí đầu vào tăng cao – ông Trần Quang Trung, Giám đốc phát triển kinh doanh One Housing nhận xét.

Ông Trung lý giải, căn hộ chung cư chính là loại hình bất động sản có khả năng tạo ra lợi nhuận từ việc cho thuê. Vì vậy, lúc mua căn hộ với giá tốt là khi người mua có thể lựa chọn sản phẩm đã có pháp lý đầy đủ, tạo ra lợi nhuận ngay và có cơ hội tài chính tốt.

Thị trường bất động sản đã ghi nhận những tín hiệu tích cực từ các chính sách vĩ mô liên quan đến nguồn vốn tín dụng và pháp lý. Tuy nhiên, thị trường cần thời gian để thích nghi với chính sách mới.

Thời điểm hiện tại, thị trường bất động sản đang đi qua giai đoạn lọc và phân loại cho cả chủ đầu tư và nhà đầu tư. Một số chủ đầu tư phải rời khỏi thị trường và cơ cấu lại, trong khi những chủ đầu tư khác vẫn tồn tại nhờ khả năng quản lý và triển khai tốt.

Các chuyên gia dự báo rằng, với các biện pháp hạ lãi suất đã được Ngân hàng Nhà nước thực hiện từ đầu năm, nguồn vốn tiếp tục đổ vào bất động sản. Tuy nhiên, nhà đầu tư trở nên cẩn trọng hơn và chú trọng vào loại hình bất động sản có thể tạo ra dòng tiền.