Hạn chế thế chấp bất động sản – đề xuất có khả thi?

Gần đây, đã có nhiều đề xuất về việc ngân hàng nên hạn chế việc thế chấp tài sản bảo đảm bằng bất động sản. Tuy nhiên, liệu đề xuất này có khả thi và có thể gây phân biệt đối xử với thị trường bất động sản, mà hiện đang đối mặt với nhiều khó khăn và thách thức hay không?

**Khả thi hay không?**

Trong thời gian gần đây, đã có đề xuất rằng Ngân hàng Nhà nước (NHNN) nên xem xét tạo ra các kênh vốn lưu động cho doanh nghiệp thông qua các tài sản khác nhau như máy móc, sản phẩm đầu ra, đầu vào, thay vì phải thế chấp bằng bất động sản. Tuy nhiên, NHNN đã cho biết rằng các tổ chức tín dụng (TCTD) đã thực hiện nhiều biện pháp để bảo đảm tiền vay với nhiều loại tài sản khác nhau, từ ô tô đến hàng hóa luân chuyển, quyền đòi nợ và bất động sản. Điều này cho thấy việc hạn chế thế chấp bằng bất động sản không phải lúc nào cũng cần thiết.

Tuy nhiên, thị trường bất động sản đang gặp khó khăn, với giá nhiều loại bất động sản giảm sút, dẫn đến nguy cơ thiệt hại cho các khoản vay của ngân hàng. Dữ liệu cũng cho thấy tỷ lệ nợ xấu trong lĩnh vực bất động sản đã tăng từ 1,53% vào tháng 6-2022 lên 2,47% trong nửa đầu năm 2023. Do đó, đề xuất hạn chế thế chấp bằng bất động sản có thể giúp giảm rủi ro cho các TCTD.

Tuy nhiên, bất động sản vẫn chiếm tỷ trọng lớn trong tổng tài sản thế chấp mà các ngân hàng đang quản lý, lên tới 70-80%. Hiện nó vẫn là tài sản được ưu tiên để bảo đảm cho các khoản vay tại ngân hàng, có giá trị tuyệt đối trong ngành. Vì vậy, việc hạn chế thế chấp bất động sản có vẻ không khả thi trong thời gian gần.

**Phân biệt đối xử?**

Việc hạn chế thế chấp bằng bất động sản có thể tạo ra sự phân biệt đối xử trong thị trường bất động sản, mà đang đối mặt với nhiều khó khăn và thách thức. Hiện tại, các khoản vay đầu tư bất động sản của ngân hàng đã chịu hệ số rủi ro cao nhất lên đến 200%. Điều này đồng nghĩa với việc hạn chế cấp tín dụng cho lĩnh vực này. Tuy nhiên, đang có kế hoạch giảm hệ số rủi ro này xuống 160% đối với cho vay đầu tư dự án bất động sản khu công nghiệp, trong khi tỷ lệ cho vay thế chấp nhà ở xã hội có thể thay đổi từ 12-50%. Điều này có thể gây ra một sự phân biệt đối xử đối với các loại tài sản và ngành công nghiệp khác nhau.

Tuy nhiên, việc giữ bất động sản là tài sản bảo đảm cho các khoản vay là dựa trên tính thanh khoản của nó và khả năng định giá dễ dàng. Bất động sản không thể di chuyển, nên ngân hàng có thể đánh giá và giám sát nó một cách hiệu quả. Điều này không phải luôn đúng đối với các tài sản khác như máy móc, hàng hóa, và sản phẩm. Các tài sản này có thể suy giảm giá trị hàng năm và có tính thanh khoản thấp hơn, làm cho việc định giá và quản lý chúng trở nên khó khăn.

Trong kết luận, việc hạn chế thế chấp bằng bất động sản có thể là một ý tưởng hữu ích để giảm rủi ro cho các tổ chức tín dụng trong bối cảnh thị trường bất động sản gặp khó khăn. Tuy nhiên, việc thực hiện điều này có thể gặp khó khăn và cần phải cân nhắc kỹ lưỡng để tránh tạo ra sự phân biệt đối xử không hợp lý trong thị trường tài chính và bất động sản.