Tác động của Thông tư 10/2023/TT-NHNN đến nhóm cổ phiếu bất động sản

Thông tư 10/2023, vừa mới được Ngân hàng Nhà nước ban hành, đã trở thành một phần trong chiến lược hỗ trợ của Chính phủ đối với thị trường bất động sản cụ thể và tăng trưởng tín dụng chung. Vào ngày 23/8/2023, Thống đốc của Ngân hàng Nhà nước đã đưa ra Thông tư 10/2023/TT-NHNN, với mục tiêu ngưng hiệu lực thi hành khoản 8, khoản 9 và khoản 10 của Điều 8 trong Thông tư 39/2016/TT-NHNN (được điều chỉnh theo khoản 2 Điều 1 của Thông tư 06/2023/TT-NHNN).

Chi tiết cụ thể của thông tư mới là việc tạm ngưng việc cho vay cho các nhu cầu vốn mà trước đây đã bị cấm theo Khoản 8, 9 và 10 của Thông tư 06. Các nhu cầu này bao gồm: (1) Sử dụng vốn để góp vốn hoặc mua phần góp vốn của các công ty tư nhân, công ty cổ phần chưa niêm yết trên UPCoM; (2) Đầu tư theo hợp đồng góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh vào các dự án đầu tư không đủ điều kiện hoạt động kinh doanh theo quy định pháp luật; và (3) Sử dụng vốn để bù đắp tài chính, trừ khi đáp ứng được các điều kiện cụ thể.

Trong bối cảnh này, ông Trương Thái Đạt, Giám đốc phân tích tại CTCK DSC, đã đưa ra quan điểm cá nhân. Theo ông, trước khi Thông tư 10/2023 được ra mắt vào ngày 23/8 vừa qua, Thông tư 06 đã có một số điểm quan trọng trong việc thêm một số điều kiện và thủ tục để cho vay một cách cẩn trọng hơn. Điều này nhằm mục đích làm cho thị trường mạnh mẽ hơn và tăng tính an toàn cho hệ thống tín dụng. Những điểm nổi bật bao gồm:

1. Điều 2 (khoản 6) đã thêm chặt chẽ hơn với các khoản vay cá nhân liên quan đến bất động sản;
2. Điều 8 (khoản 6) đã loại bỏ điều kiện “vay để phục vụ hoạt động kinh doanh” trong trường hợp vay để trả nợ trước hạn, hỗ trợ cho doanh nghiệp trả nợ nước ngoài và cá nhân trả nợ ngắn hạn;
3. Điều 8 (khoản 8, 9, 10) đã thêm các mục đích không được vay để giảm rủi ro tín dụng, đồng thời cũng ảnh hưởng đến tăng trưởng tín dụng;
4. Điều 22 (khoản 2) đã kiểm soát và quản lý chặt chẽ hơn các hình thức đảo nợ, cho vay trong lĩnh vực Bất động sản và Chứng khoán.

Ông Trương Thái Đạt cũng cho biết rằng Thông tư 10/2023 được đánh giá nằm trong chủ trương hỗ trợ của Chính phủ về thị trường bất động sản và tăng trưởng tín dụng. Việc tạm ngưng thi hành các khoản trên sẽ giúp các doanh nghiệp bất động sản có khả năng tái cấu trúc thông qua việc chuyển nhượng vốn tại các dự án cho các nhà đầu tư có khả năng vận hành tốt hơn hoặc thông qua cơ chế hợp tác kinh doanh với các đối tác.

Thêm vào đó, các ngân hàng cũng có sự linh hoạt trong việc cho vay cho những người mua bất động sản chưa đạt được điều kiện kinh doanh (giấy phép bán hàng), nhưng đã đáp ứng đủ điều kiện về pháp lý. Điều này cũng sẽ giúp các doanh nghiệp bất động sản trong việc vay để đầu tư, mở rộng quỹ đất hoặc đầu tư vào dự án mới. Hầu hết các doanh nghiệp bất động sản được kỳ vọng sẽ hưởng lợi từ Thông tư này. Tuy nhiên, những doanh nghiệp có khả năng hưởng lợi nhiều nhất có thể bao gồm NVL, PDR, DXG…

Trong thực tế, những điểm quan trọng nhất trong Thông tư 06 là Điều 8 (khoản 8, 9, 10) đã thêm các mục đích không được vay vốn. Đây được xem là điểm có tác động lớn đối với nhóm Bất động sản. Việc vay vốn để thanh toán tiền mua, góp vốn, nhận chuyển nhượng cổ phần của các công ty TNHH, công ty hợp danh chưa niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán – sẽ không được cho phép theo Thông tư mới này. Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến các hoạt động M&A và các dự án doanh nghiệp.

Ngoài ra, việc vay để thanh toán tiền góp vốn hợp đồng hợp tác đầu tư cũng sẽ không được phép, ảnh hưởng đến khả năng thu tiền trước của doanh nghiệp. Điều này đặc biệt quan trọng trong việc phát triển dự án. Do đó, Điều 8 (khoản 8, 9, 10) có thể tạo thêm khó khăn cho việc phục hồi của doanh nghiệp bất động sản. Tuy nhiên, Thông tư 10/2023 đã tạm ngưng thi hành các điều khoản này cho đến khi có quy định mới. Từ đó, có thể hiểu rằng những hạn chế trước đó đã được loại bỏ, giúp giảm bớt áp lực tâm lý cho các nhà đầu tư, thay vì tạo thêm cản trở cho ngành bất động sản.

Trong bối cảnh Chính phủ liên tục có các biện pháp cải thiện khung pháp lý cho bất động sản và lãi suất thị trường tiếp tục ổn định, nhóm Bất động sản được kỳ vọng sẽ từ từ phục hồi, đặc biệt là trong giai đoạn cuối năm 2023 và tiếp tục tăng trưởng mạnh mẽ hơn vào năm 2024.